Dónde estamos y qué hay que decidir
La oportunidad existe y está bien documentada en mercado. Lo que todavía no está cerrado es lo que sostiene todo lo demás: cuánto terreno hay, quién puede aportarlo y qué permite la norma.
Mercado
9 proyectos estudiados con ventas formalizadas, ritmos y precios por m². Señal clara a favor de unidades compactas de 50–75 m².
Arquitectura
Estudio de viabilidad (ago 2026) con 48 y 54 apartamentos. Briefs internos recomiendan probar 18–28. Hay que alinear.
Terreno
Tres cifras de área (936 / 1,040 / 1,093.59 m²), titularidad por certificar y una cancelación de hipoteca sin asiento probado.
Estructura
Sin porcentajes, sin vehículo jurídico y sin presupuesto de formulación aprobado. Correcto en esta etapa.
Tres cosas que no se adelantan
| No | Constituir sociedad antes de evaluar costos, aportes, tributación y alternativas contractuales. |
| No | Transferir los terrenos antes de resolver registro, gravámenes, catastro y valorización. |
| No | Contratar diseño definitivo u obra antes de confirmar zonificación, servicios, suelo, demanda y financiamiento. |
Avance por frente de trabajo · toca cada fila para ver el detalle
Escala cualitativa de 5 pasos según evidencia disponible al corte; no es un porcentaje de presupuesto ejecutado.
Dos lotes con pendiente y vista
Residencial Jacarandas, Bloque A, lotes 1 y 2, sobre la calle hacia El Picacho. La pendiente es oportunidad (accesos a distintas cotas, parqueo semienterrado) y riesgo (excavación, contención, drenaje).
Identificación preliminar
| Lote 1, Bloque A | Lote 2, Bloque A | |
|---|---|---|
| Matrícula | 839772 | 839789 |
| Clave catastral | 03-0004-076 y 03-0004-077 asignación por confirmar | |
| Área consignada | 513.26 m² (desc.) / 533.20 m² (avalúo) | 580.33 m² |
| Área en v² | 736.15 v² | 803.66 v² |
| Avalúo CATSA 2019 | L 2,098,027.50 | L 2,290,431.00 |
| Antecedente | Escritura 192 · dación en pago (30 oct 2024) | Cancelación de hipoteca (12 ene 2026) |
| Saldo BI (7 jul 2026) | L 10,025.28 | L 10,591.20 |
Avalúo conjunto 2019: L 4,388,458.50 — referencia histórica, no valor de aporte 2026. Coordenada aproximada del croquis: 14.110633, −87.195917.
¿Cuánto terreno hay realmente?
Cada documento usa una cifra distinta. Hasta conciliarlas, ningún escenario arquitectónico puede declararse aprobado.
El avalúo atribuía los bienes a Inversiones B&A; los estados municipales muestran a Inversiones Las Jacarandas, S.A. de C.V.; el lote 1 tuvo dación en pago posterior. Requiere certificado de dominio vigente.
Hay boleta de presentación de la cancelación, pero una boleta no equivale a asiento inscrito. Pedir folio real actualizado y nota de cancelación.
Vladimir representa a los propietarios en las conversaciones. Falta acreditar poder o mandato con alcance suficiente y listar a todos los titulares.
Lo que llevamos construido
Del avalúo de 2019 al expediente integral de hoy: cada pieza ya existe como documento.
Inventario de entregables producidos
Qué se vende, en qué tamaño y a qué ritmo
No solo qué se ofrece: qué se ha formalizado. Las cifras son operaciones identificadas por fecha de otorgamiento; no son reservas, ni precios vigentes, ni pronósticos para Jacarandas.
Avance de venta inicial identificada
Ventas formalizadas ÷ universo analizado
Lectura
Los proyectos maduros (Nivo, Artemisa, Cipreses) superan el 83% de colocación. Kirei y Döss muestran menor formalización, lo que puede reflejar etapa comercial o reservas aún no escrituradas, no necesariamente menor demanda.
En Döss, 14 de 17 ventas (82.4%) tienen crédito asociado; en ZIMA UNO, 22 de 30 (73.3%). El producto debe diseñarse para la cuota, no solo para el m².
Unidades formalizadas por mes
Promedio en la ventana observada
Artemisa: segmento Q-Y, niveles 19-27 (Torre Norte); no representa todo el distrito.
28 ventas en 9 meses = 3.1/mes; pico en junio con 8. Si se amplía a feb 2025–jun 2026, baja a 1.7/mes.
17 ventas en 8 meses = 2.1/mes. Junio con cero operaciones identificadas, no cero reservas.
ZIMA UNO · colocación por área privada
Hasta 60 m²: 20 de 46 unidades y 16 de 30 ventas.
Döss · colocación por área privada
Producto premium; las bandas ≤60 y 80–100 m² lideran.
Ventas iniciales en US$ / m²
Mediana de operaciones identificadas
Ventas iniciales en Lempiras / m²
Mediana · monedas nunca se mezclan
Oferta publicada (no cierres)
| Avalon | US$2,340–2,700/m² |
| Torre Lara (70–114 m²) | US$2,061–2,847/m² |
| Torre Altiva (76 m²) | ≈ US$1,803/m² |
Apartamentos por cada 1,000 m² de terreno
Escenarios de Jacarandas calculados sobre 1,040 m² (área del estudio arquitectónico).
Comparables físicos documentados
| Proyecto | Dato |
|---|---|
| Alcázar Lomas Alpha Expediente 2025 | 830.49 m² terreno · 15 viviendas · 31 parqueos · 4 niveles + 2 azoteas · 2.07 plazas/vivienda |
| Malibú Torre I Escritura 544, 2015 | 1,781.65 m² · 34 aptos · 84 parqueos · 17 niveles · 4 sótanos · 2 elevadores |
| ZIMA UNO | 8 niveles residenciales + 5 de estacionamiento · áreas 44.92–142.36 m² |
| Avalon Loma Linda Norte | ~60 residencias · 4 sótanos · 10 niveles residenciales · amenidades en azotea |
“Jacarandas Urban Living”
Escala intermedia entre el microapartamento y la torre premium: más espacio útil y privacidad por el dinero, sin pagar amenidades que rara vez se usan.
Profesionales y parejas, 28–45 años
Ingresos medios y medios-altos; alquilan o viven con familia; valoran seguridad, elevador, vista, parqueo y teletrabajo; pueden fraccionar la prima.
Diáspora, padres e inversionistas
Hondureños en el exterior, padres que compran para hijos, adultos que reducen vivienda, inversionistas de renta residencial estable.
Ni lujo, ni Airbnb, ni casa
Torre de lujo, proyecto solo para renta corta, edificio familiar de 3 habitaciones, torre masiva o boutique de 12–16 unidades.
Tipologías: brief interno vs. estudio arquitectónico
| Tipología | Área | Precio hipótesis |
|---|---|---|
| Studio Plus | 38–42 m² | L 2.05–2.30 M |
| 1 hab + Flex ★ | 51–56 m² | L 2.75–3.10 M |
| 2 hab compactas | 67–73 m² | L 3.65–4.10 M |
★ Producto estrella: 53–55 m², Flex de 5–7 m² funcional (no se vende como dormitorio), 1 parqueo.
| Tipo | Programa | Área | Por nivel |
|---|---|---|---|
| A | 1 dormitorio · 1 baño | 52 m² | 2 |
| B | 2 dormitorios · 2 baños | 60 m² | 2 |
| C | 3 dormitorios · 2 baños | 70 m² | 2 |
Los tamaños coinciden con la evidencia de mercado. El punto a revisar es la cantidad de dormitorios: 3 habitaciones en 70 m² compite con casa y puede sacrificar habitabilidad.
Tipo A · 1 dormitorio
Sala-comedor, cocina, un dormitorio y un baño. Es el formato más cercano al “1 hab + Flex” del brief: evaluar si los 52 m² admiten un espacio Flex funcional de 5–7 m².
Banda ≤60 m²: 80% de colocación en ZIMA UNO, 100% en modelo ~50 m² de Artemisa.
Tipo B · 2 dormitorios, 2 baños
Muy alineado con el comparable comprobado de Cipreses (~58 m², 2 hab, 2 baños; 88.3% de colocación en su grupo de 58 m²).
Validar dimensiones útiles de ambos dormitorios con mobiliario real.
Tipo C · 3 dormitorios
El brief recomienda en este tamaño 2 habitaciones amplias con balcón, no 3. Tres dormitorios en 70 m² pueden quedar estrechos y empujar al comprador a comparar con una casa.
ZIMA UNO 60–80 m²: 52.6% de colocación. Artemisa 65–75 m²: 96.4%.
¿18 o 54 apartamentos?
Los documentos muestran una evolución deliberada, no un programa aprobado. Selecciona un escenario para ver sus indicadores contra las metas de eficiencia del brief.
Plantas del estudio de viabilidad
Matriz para seleccionar la alternativa
Pesos sugeridos en el brief V2; el comité puede ajustarlos antes de evaluar propuestas. Cada escenario se califica de 1 a 10 por variable con evidencia.
¿Cuánto cambia el negocio si movemos una variable?
Ejercicio para la reunión con los rangos de prefactibilidad de los briefs. No es presupuesto ni proyección: no incluye impuestos, costo financiero detallado, conexiones ni contingencias específicas.
Permisos y factibilidades
No hay una lista única. Primero se fija uso, superficie, niveles y excavación; luego se arma la matriz viva de trámites. La matriz general de octubre identificó 37 trámites, 218 requisitos y 22 fuentes.
Compuertas G0–G8
Cada compuerta exige evidencia antes de liberar el siguiente gasto. Hoy estamos en G0. Toca una compuerta para ver qué la aprueba.
Diez paquetes de investigación y cotización
Secuencia de referencia · 14 semanas
Hipótesis de planificación para solicitar propuestas; no son plazos oficiales ni compromisos de terceros.
Lo que puede detener o encarecer el proyecto
Priorizados por capacidad de frenar la decisión, no por una puntuación sin estudios.
Condiciones de no avance
| Sin titularidad, consentimiento o libertad de cargas demostrados | → No avanzar a aporte irrevocable |
| Cabida formal no soporta escala rentable | → Rediseñar o detener antes de ingeniería completa |
| Suelo, drenaje o conexiones destruyen la rentabilidad | → Replantear producto y estacionamientos |
| Precios de mercado no sostienen el costo total | → No basarse en una venta objetivo inventada |
| Sin ruta confiable de gobierno y financiamiento | → No comprometer a CM ni a los terrenos con garantías amplias |
Quién aporta qué
Terreno, efectivo, formulación, gerencia, construcción, comercialización y utilidades son negocios distintos, con valorización y liquidación propias. Un porcentaje de capital no sustituye la remuneración por trabajo.
Aporte potencial de terrenos
Acreditar dominio, cargas, todos los titulares, consentimientos y facultad para aportar. No presumir que Vladimir puede transferir.
Formulador, desarrollador y constructor
Alcance, honorarios, capital que aportaría y reglas de conflicto de interés si es socio y contratista a la vez.
Especialistas independientes
Abogados, fiscalistas, topógrafos, geotecnistas, arquitectos, ingenieros, ambientalistas, valuadores y financieros con contratos propios.
| Alternativa | Ventajas a examinar | Costos / riesgos |
|---|---|---|
| Convenio preliminar | Ordena estudios y obligaciones antes del vehículo definitivo | No sustituye titularidad ni sirve para preventas |
| SPE S.A. | Patrimonio separado, gobierno, bancabilidad | Constitución, aportes en especie, contabilidad, pactos |
| SPE S. de R.L. | Se ajusta a pocos socios | Aportes y administración a analizar |
| Fideicomiso inmobiliario | Administra preventas y desembolsos por hitos (CNBS) | Comisiones fiduciarias, revisión bancaria y tributaria |
| Combinada | Sociedad + administración fiduciaria de fondos | Mayor complejidad y costo fijo |
El Código de Comercio restringe aportar trabajo como capital en sociedades de capital: la participación de CM no puede sostenerse solo en “aportaremos formulación y construcción”.
A · Formulación y prefactibilidad
Mandato con precio, alcance, entregables y calendario de pagos. Coordina P01–P03, diagnóstico de riesgos, agenda institucional y presupuesto de estudios. No promete constituir empresa ni construir una torre determinada.
B · Estructuración integral
Anteproyectos comparativos, estudios técnicos, dictamen mercantil-fiscal, modelo financiero y expediente de decisión. Por hitos o tarifa fija con cambios controlados.
C · Desarrollo, construcción y venta
Contratos separados de gerencia de desarrollo, construcción y comercialización (ATRIA). Política de custodia de preventas, con fiduciario si se justifica.
Decisiones a tomar hoy
Marca cada punto, elige la opción acordada y anota. Al final copia el resumen para el acta.
Internas · CM / ATRIA
Para la reunión con Vladimir
Notas generales
Secuencia inmediata de trabajo
| # | Acción | Entregable de cierre |
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